認知症になっても、家族が代理人になれば、不動産売却は可能?

認知症になっても、家族が代理人になれば、不動産売却は可能?

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認知症となり判断能力が低下してしまった場合にできなくなる事の代表例として、「不動産の売却」が挙げられます。

しかし、中には「自分が代理人となれば売却できるのではないか?」と考えた方や、不動産会社の人からそのように言われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

結論を述べると、「あなたや他の家族が代理人となった場合でも、代理人だけでは最終的に不動産の売却はできません」。

その理由は、不動産取引の手続きにあります。

この記事では、不動産取引の手続きや流れを簡単にご説明しつつ、なぜ代理人を立てても不動産の売却ができないのかについて解説していきます。

不動産取引の手続きとその流れ

まずは、不動産取引の手続きとその流れについて簡単に見て行きましょう。

一般的に不動産を取引は、①売買契約②決済(引渡し) といった2段階で行われます。

最初の売買契約では、売主と買主が取引する不動産に関する売買契約を締結します。

この段階では、まだ売買代金の支払いや不動産の引渡しをする必要はありません。

実際に売買代金の支払いや不動産の引渡しを行うのは、次の「決済(引渡し)」の段階となります。 売買契約の日から数日空け、最終的な「決済(引渡し)」を迎えることになります。

決済(引渡し)では、買主は売主に対し売買代金の支払い、売主は買主に対して不動産の引渡しを行うことで、不動産の取引は完了します。

売買契約と決済(引渡し)を分ける理由ですが、これは、売買契約を締結した後、金融機関の融資(住宅ローンなど)に関する最終的な審査などの手続きが行われるためです。

不動産取引において売主の代理人ができる範囲

では、不動産の取引において売主が代理人を立てた場合、その代理人は本人に代わってどこまで手続きをすることができるのでしょうか。

答えは、一部の例外を除き、原則として不動産取引にかかる全ての手続きを代理することができます。
(もちろん、どこまでの代理権を与えるかは最終的には本人の判断となります。)

代理することができる手続きの例

  • 売買契約の段階:売買契約の締結、手付金の受領など

  • 決済(引渡し)の段階:不動産の引渡し、売買代金の受領、領収書の発行など

しかし、不動産の取引の過程において、代理人ではどうしても代理することができない手続きがあります。

それが、決済(引渡し)の段階で司法書士が行う、所有者本人への「本人確認・意思確認」です。

売主本人への「本人確認・意思確認」

不動産を売買した際には、売買によってその不動産の所有権が移転したことを示すため、登記がなされます。

この登記については、司法書士が行う仕事になります。

そのため、司法書士は登記すべき事実が実際にあったことを確認するために、決済(引渡し)の場に同席し、当事者間で不動産の売買が完了したことの確認を行います。

決済(引渡し)に同席をした司法書士は、売買における最終的な確認として、当事者に「本人確認・意思確認」といった手続きを行います。

「本人確認」とは、売主の場合、本当にその場に同席している方が「売主本人であるか」を確認する手続きです。

また、「意思確認」とは、売主の場合、今回売却する予定の不動産について「本当に売却する意思があるのか」を確認する手続きになります。

これらの手続きは、司法書士が必ず売主本人に対して行う必要があります。

そのため、不動産売買の一連の手続きを代理人に依頼している場合でも、この「本人確認・意思確認」の手続きだけは本人が直接対応する必要があります。

売主本人が認知症などにより、司法書士の「意思確認」の際に、売却にかかる意思を明確に表示することが難しい場合には、いくら代理人が売買契約を締結していたとしても、最終的には不動産を売却することはできません。

よって、不動産売買に関しては、たとえ代理人を立てていたとしても、本人への「本人確認・意思確認」は必須であり、これができない場合は、最終的に不動産を売却することはできないということになります。

家族信託をした場合の「本人確認・意思確認」

最後に信託をした不動産を売却する場合の手続きについて、簡単に触れておきます。

不動産を信託し、その信託契約の中で受託者(財産を預かる者)に不動産を売却する権限を与えた場合には、以後は受託者の方が単独で不動産の売却をすることができます。

この場合、受託者の方は売主本人として扱われますので、先に挙げた司法書士による「本人確認・意思確認」も受託者に対して行うことになります。

よって、家族信託をしていた場合には、受託者の方が売却に関する一連の手続きを全て行うことができるようになります。

従って、もともとの所有者である委託者が認知症になっても問題なく不動産の売却が可能です。

まとめ

不動産の売却というと、どうしても売買契約を締結する、不動産を引き渡す、売買代金を支払うといった部分を中心に考え、代理人でも手続きできるのではと考えがちです。

しかし、実際には司法書士による売主本人への「本人確認・意思確認」といった手続きが必要であり、これは代理人が本人に代わり行うということはできないためご注意下さい。

不動産を売却する際の手続きの全てをご家族に任せたい場合、不動産を売却する時点での判断能力に不安がある場合には、ぜひ家族信託を活用することを検討してみて下さい。

カテゴリー:認知症

タグ:認知症家族不動産

この記事の監修者
田村 淳貴(たむら じゅんき)

司法書士
田村 淳貴(たむら じゅんき)

神家族信託専門のチームにて、日々お客様からの家族信託の相談に対応する。 前職である銀行系不動産会社にて、不動産の仲介・コンサルティングに従事した経験を生かした「不動産と家族信託」の分野を得意とする。

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