【認知症と不動産売買】認知症になったら家は売れない？

認知症によって意思能力が低下するとできなくなる事の代表例として「不動産の売却」が挙げられます。

ゆくゆくは自宅を処分したい、相続対策で不動産の売買をしたい、などと想定している人もいることでしょう。

しかし、資産の売却には所有者である本人の意思能力が必要であり、身内が代理をしようとしても代理人だけですべての不動産の手続きを完了させることはできないのです。

その理由は、不動産取引の手続きにあります。

この記事では、認知症になったらなぜ不動産の売買（売却）はできなくなるのか、またその対策方法はあるのか、などについて詳しく解説していきます。

親が認知症になったら不動産の売却はできない

不動産を売却することは、法律行為の1つです。

不動産の所有者である親が認知症になり意思能力がない・または認知能力が低下している可能性があるという場合はどうなるでしょうか。

不動産の売却によってどのようなことが起きるか十分な理解が難しいと判断され、不動産の売却はできなくなってしまうのです。

意思能力次第で、不動産の売買契約は無効に

正確には、認知症などによって「意思能力」がないと判断される場合に、不動産の売却ができなくなります。

「意思能力」とは民法で定められている法律用語で、自分の行為によってどのような法律的結果が生じるかを判断することができる能力をさします。

「意思能力」がない人が不動産の売買契約を結んだ場合、その契約は無効となります。

つまり、「不動産を売却すると、その不動産の所有権が買主に移転し、代わりに自分は代金を受け取る」ということを所有者である本人が認識できていないと判断され、不動産を売却することができないということです。

ただし、認知症には進行具合や症状が様々あります。

認知症が疑われる場合でも「意思能力」があると判断される場合は、通常のように不動産を売却できる可能性も残されています。

民法第3条2項には以下のように明記されています。
「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。」

このことから、裁判所は個々の意思能力の有無を総合的に判断する必要があります。

裁判所が意思能力の有無を判断するための項目は、主に以下の通りです。

つまり、医学上で「認知症」と診断されていたとしても、裁判所でも同様の判断がなされるとは限らないのです。

以上のように、当事者の意思能力によっては契約が無効になる場合があります。

親が認知症になってしまった後に不動産を売買する方法

親が認知症になったら介護費用や医療費、そのほか生活費用等を捻出するために不動産を売却したいと考える人も多いでしょう。

売却するためには主に4つの方法が考えられます。

それぞれどのような方法で売却ができるかを確認していきいましょう。

家族信託を利用する

完全に認知症になる前段階であれば、家族信託という選択肢が考えられます。

家族信託とは、資産を所有する人が認知症だけでなく老後生活や介護が必要になった時などの万が一に備えて「家族を信じて託し」、不動産や預貯金等の管理・処分等を任せる契約を結んでおく仕組みのことをいいます。

信頼できる家族に管理を任せることができる点が、最大の特徴です。

不動産を売却するには、認知症と判断される前（親の意思能力が問題ないとされる段階）に、家族信託契約を締結しておく必要があります。

家族信託契約を締結しておくことで、スムーズな不動産売却を進めることができます。

また、不動産売却や預貯金の管理を任せるための高額な報酬が発生しない点においても、家族信託は気楽に利用しやすい制度と言えるでしょう。

いざとなってから慌てるのではなく、早めに家族信託を活用し備えておくことが重要です。

成年後見制度を利用する

成年後見制度とは、認知症（意思能力がない）と判断された人の代わりに契約締結や財産管理を支援・保護するための制度です。

成年後見制度は、親が認知症に完全になってしまった後に、所有する不動産を売却したいという場合などで役に立ちます。

成年後見制度には「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があります。

それぞれの特徴も見ていきましょう。

任意後見制度

任意後見制度は、まだ認知症ではないけれど、認知症になった場合や今後の老後生活・介護が必要になった場合などの将来に備えて、本人が信頼できる後見人を定めておく制度です。

家族信託と同様に、任意後見制度も本人が認知症などによって完全に意思能力がなくなる前に設定しておく必要があります。

本人が信頼する人を後見人に指名したい場合は、この任意後見契約の締結が必要があり、
法務省令で定める様式の公正証書によって、締結しなければならないと定められています。

法律の趣旨に反しない限り、双方の合意により自由に締結内容を決めることが可能です。

法定後見制度

法定後見制度は、認知症により既に意思能力がないと判断された場合に、家庭裁判所が法定後見人を選ぶ、認知症になった後でも利用できる制度です。

法定後見制度では、意思能力の程度に応じて後見人の権限が異なる「後見」「補佐」「補助」のいずれかを選任します。

「後見」＝意思能力なし
「補佐」＝意思能力が著しく不十分
「補助」＝意思能力が不十分

法定後見制度を利用して成年後見人が不動産の売買を行う場合は、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に後見等の開始申立てを行う必要があります。

詳しくはこちらをご覧ください。

【完全版】成年後見制度とは？司法書士がわかりやすく解説

成年後見制度（せいねんこうけんせいど）とは、認知症や知的障害などで判断能力が低下した人の契約や財産管理のサポートを行う制度です。「成年後見人」を家庭裁判所から選任してもらい、本人に代わって様々な手続きを行なってもらいます。この記事では成年後見制度についてわかりやすく説明し、同時に最近注目を浴びている家族信託との比較についても解説します。

親が認知症になった際の不動産売買における委任状の効力

例えば本人が入院中などの理由で、所有者本人による不動産売買の手続きが困難な場合もあるでしょう。

その場合は、委任状を作成することで本人の代わりに不動産売買の契約をすることが可能です。

しかし、代理人によって不動産売買を行えるのは、あくまでも意思能力に問題がない場合です。

認知症により、意思能力が低下している場合は例外です。

意思能力がないとされる人の委任状は、例え代理人が親族であっても法的に有効な委任状として認められないからです。

代理人を立てるには「この人を代理人に任命します」と示す意思能力があると判断できる状態であることが重要なのです。

親が認知症になってしまうと、委任状を作成し代理人を立てることができなくなります。

「同居しているから」といった理由も認められないため、注意が必要です。

不動産取引において代理が可能な手続きの例

では、不動産取引において家族が代理人になった場合、本人に代わってどのような手続きをすることができるのでしょうか。

どの範囲まで代理権を与えるかは本人の判断となりますが「一部の例外を除いて」、不動産取引にかかる全ての手続きを行うことが可能となります。

代理が可能な手続き

この「一部の例外」とは、決済（引渡し）の段階で司法書士が行う所有者本人への「本人確認・意思確認」です。

この「一部の例外」がとても重要なポイントとなるのです。

不動産取引において代理が不可な手続きの例

次に、不動産取引において家族による代理手続きができない場合はどうしたら良いでしょうか。

代理手続きができない場合とは、主に所有者本人の意思能力が確認できない状況をいいます。

登記のための「本人確認・意思能力の確認」は司法書士が対応

不動産を売買した際、売買によりその不動産の所有権が移転したことを示すための登記がなされます。

この登記手続きは、司法書士が行う仕事です。

司法書士は登記すべき事実が実際にあったことを確認するために、決済（引渡し）の場に同席し、当事者間で不動産の売買が完了したことの確認を行います。

決済（引渡し）に同席をした司法書士は、売買における最終的な確認として、当事者に「本人確認・意思確認」といった手続きを行います。

売主である所有者への「本人確認」とは、本当にその場に同席している方が「売主本人であるか」を確認する手続きです。

また、売主である所有者への「意思確認」とは、今回売却する予定の不動産について「本当に売却する意思があるのか」を確認する手続きです。

登記を引き受けた司法書士は売主である所有者本人に対して、これらの確認手続きを必ず行う必要があります。

そのため、不動産売買の一連の手続きを代理人に依頼している場合でも、この「本人確認・意思確認」の手続きだけは本人が直接対応しなければなりません。

意思確認の際には、生年月日・年齢・干支・取引物件についての経緯などの確認が行われます。

売主である所有者本人が認知症などにより、司法書士による「意思確認」の際に売却にかかる意思を明確に表示することが難しい場合には、代理人が売買契約を締結した後であっても、最終的には不動産を売却することはできないのです。

このように、不動産売買に関して代理人が手続きを進めていても、本人への「本人確認・意思確認」は必須であり、これをクリアできなければ最終的に不動産を売却することはできないということになります。

この場合は法定後見人を裁判所に選任してもらい、後見人が法定代理人として契約をしない限り、有効な契約にはならないのです。

信託財産なら本人確認・意思確認は「受託者」へ

家族信託をした不動産を売却する場合の手続きはどうなるのでしょうか。

不動産を信託し、その信託契約の中で受託者（財産を預かる者）に不動産を売却する権限を与えた場合には、以後は受託者の方が単独で不動産の売却をすることができます。

この場合、「受託者＝売主本人」として扱われますので、登記に関する司法書士の「本人確認・意思確認」も受託者に対して行われることになります。

このように、不動産を信託財産としていた場合には、受託者が売却に関する一連の手続きを全て行うことができるようになります。

もともとの所有者である委託者の意思能力の状態にかかわらず、不動産の売却は可能となります。

高齢の親が所有する不動産取引に備える

不動産売却には、売買契約の締結から不動産の引き渡し・売買代金の支払い等の流れがあり、代理人でも手続き可能な部分もあれば、本人に限られる部分もあります。

登記の際は司法書士による売主本人への「本人確認・意思確認」という手続きが必須です。
平成20年に犯罪収益移転防止法が施行されたことに伴い、特定事業者として不動産業者（宅建業者）も本人確認を行うことがあります。

このように、代理人であっても、完全に本人を代理できない部分があるため注意が必要です。

不動産の取引は、状況によって年数のかかる場合があります。
とくに相続対策も行う場合は、取引に年数のかかるケースもあるでしょう。

不動産を売却する際の手続きについて不安なく進めたい場合、家族信託を締結していれば年数のかかる計画でも安心して進めることができ、取引の継続における不安要素が無くなります。

不動産取引の可能性がある、自宅を売却する時点での意思能力に不安がある、という場合は、家族信託の活用も検討してみると良いでしょう。

家族信託についてはこちら。

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