ローン（抵当権）が付いている不動産は家族信託できる？

家族信託とは不動産や預貯金の管理等を子などの家族に依頼し、認知症などで判断能力が低下したときに備える方法となります。

所有している不動産に住宅ローンやアパートローンがある場合、その担保として不動産に抵当権が付いています。

返済が完了するまで金融機関の抵当権は外せませんが、このようなローン（抵当権）付の不動産は家族信託できるのでしょうか。

金融機関との手続きを含めて解説します。

ローン（抵当権）が付いていても家族信託できるの？

民法では、ローン（抵当権）が付いている不動産を名義変更する場合に、抵当権者（金融機関）の承諾は不要です。

ローン（抵当権）付の不動産を名義変更しても抵当権は不動産の上に付いたままなので、金融機関は新しい所有者に対しても抵当権を行使することができます。

そのため手続きとしては金融機関の承諾なく名義変更は可能です。

しかし金融機関との間には、ローンを借りた際に締結した「取引約定書」という契約書があるため、勝手に名義変更をしてしまうと契約上の違反を問われることがあります。

契約違反やその他の状況によっては、残債の一括返済を請求される可能性もあるため、事前に必ず金融機関に相談しましょう。

不動産を家族信託する場合、さまざまな問題が起きる可能性があります。

家族信託とは？わかりやすくメリット・デメリットを徹底解説します

家族信託は「認知症による資産凍結」を防ぐ法的制度です。認知症が進行し意思能力を喪失したと判断されてしまうと、銀行預金を引き下ろせない、定期預金を解約できない（口座凍結）、自宅を売却できないなどのいわゆる「資産凍結」状態に陥ってしまいます。そのような事態を防ぐために、近年「家族信託」が注目されてきています。この記事では家族信託の仕組みやメリット、デメリットをわかりやすく解説します。

共有の不動産を家族信託する場合や家族信託の受託者候補が１人のみの場合などについても解説しています。

ローン（抵当権）付の不動産を信託する際の２つのパターン

金融機関に相談の上でローン（抵当権）付不動産を信託する場合、大きく分けて２つのパターンがあります。

以下、金融機関とのやり取りが必須となりますので、順に解説していきます。

① ローン（抵当権）付不動産の名義変更のみ承諾してもらうパターン

事例として、委託者（兼受益者）である父が、長男を受託者として信託をする場合で考えてみましょう。

父は、銀行から借入れをして建築したアパートを持っており、銀行の抵当権が付いています。

このアパートを長男に信託しようとして銀行に相談しました。

債務者はこれまでどおり父のままで変更せず、アパートの名義のみ長男に変更してもいいですよという名義変更についての承諾をもらったと仮定します。

これが①のパターンです。

借入れの債務者は父のまま、アパートの所有者は長男に変更できる方法で、債務者（父）が継続して返済します。

金融機関にとっては債務者と物件所有者が別になるため、受託者に対し、念のため放棄書（抵当権消滅請求権の放棄書） といった書類を求める場合もあります。

受託者である長男はアパートの所有者となり、物上保証人（担保提供者）になります。

これは連帯保証人とは異なり、担保不動産の範囲で負債を引き受ける保証人となります。

② ローンを「信託内借入れ」に移すパターン

先ほどの事例で、銀行から、不動産を名義変更するなら、借入れの債務者も父から受託者である長男へ変更してもらわなければ困ると言われたと仮定します。

債務者を変更するには「債務引受 」の手続きが必要です。

債務引受とは、債務をそのまま引受人に移すという契約です。

債務を引受人（この場合、受託者：長男）に完全に移し、元の債務者（委託者：父）が支払いを免れるという「免責的債務引受」になります。

借入の債務者を父から長男へ変更し、受託者である長男の借入れとして、信託財産で返済していくこととなりました。

これが②のパターンで、借入れを「信託財産責任負担債務とする」ということを意味します。

借入れを「信託内借入れに移す」ということは、信託内で借り入れを実行するということになり、以下のような内容を意味します。

このような流れとなります。

家族信託を始める際に、信託財産にローンがあると、借り入れも受託者（子など）が引き継いだ方が良いだろうという話になりがちですが、受託者の負担が増える可能性もあります。

あらかじめその内容や手続きについて把握しておく必要があるのです。

また、借主変更の審査について、金融機関によっては借り換えの扱いとなり、費用が掛かったり、審査に時間が掛かったりする場合もあります。

もし早急に認知症対策として信託契約が必要な場合は、このような手続きを踏む時間がないケースもあることを認識しておきましょう。

ローン（抵当権）が付いている不動産でも家族信託は可能

以上のように、ローン（抵当権）が付いている不動産であっても、家族信託はできますが、借入れ先の金融機関により対応が異なる見込みです。

また、借主変更の審査によっては、父と長男双方が債務を負担する「併存的債務引受」が必要だと判断される場合もあります。

その他、委託者等を保証人とする条件を出されたり、受益権に質権を設定する必要を指摘されるなど、金融機関により対応は様々です。

そのため、とくに債務のある不動産を信託する場合は、事前に金融機関に手続きを確認するなど、信託契約の組み立て準備が非常に重要だといえます。

不動産を家族信託する方法についての解説記事もご参照ください。

【完全版】不動産を家族信託する方法・税金・メリット・デメリットなどを解説

自宅や収益用の不動産を所有している場合、自分でいつまで不動産の管理ができるのか、いざというときには、滞りなく売却して現金化することができるのか、など不安を感じることもあるのではないでしょうか。不動産所有者の場合、家族信託を活用してどのような対策を講じることができるのか、事例を含めて解説します。