自宅や収益用の不動産を所有している場合、自分でいつまで不動産の管理ができるのか、いざというときには、滞りなく売却して現金化することができるのか、など不安を感じることもあるのではないでしょうか。

不動産所有者の場合、家族信託を活用してどのような対策を講じることができるのか、事例を含めて解説します。

要約

  • 不動産を家族信託すると、親が認知症になっても不動産の利用・活用・管理ができる
  • 不動産を家族信託すると、兄弟間の共有問題などのトラブル防止ができる
  • 家族信託は任意後見よりも不動産の管理、運用の自由度が高い
  • 不動産を家族信託すると不動産取得税は非課税になる
  • 不動産の管理・運用・売却については事前に契約内をしっかり決めることがポイント
  • 家族信託に詳しい専門家と相談しながら進めていきましょう

家族信託をご検討の方へ

あなたのご家庭にとってなにが一番合った財産管理の方法なのか、ご状況に応じた適切な対策を一緒に考えさせて頂きます。

認知症による資産凍結に関するお悩みや、家族信託・成年後見を用いた具体的な対策方法など、専門家へお気軽にお問合せください。

家族信託とはどのような仕組みなのか?

まず、家族信託の仕組みについて概略をご説明します。

家族信託とは家族内での財産管理の方法の一つで、不動産や預貯金などの財産について、その管理・処分を信頼できる家族に任せる仕組みのことです。

家庭裁判所などを通すことなく家族に任せることができるため、信託契約のための費用を除けば、基本的に高額な報酬は発生しないことになります。

家族信託では「委託者」「受託者」「受益者」という3者を決めて、依頼する内容を契約します。

  • 委託者…自分の財産の管理・処分を任せる立場の人
  • 受託者…委託者から財産を引き受けて、信託契約で定めた目的に従ってその管理・運用・処分を行う立場の人
  • 受益者…通常、委託者と同一人物。信託された財産の管理・運用・処分により発生する収益等の利益を受け取る人

仮に、受益者を委託者以外の第三者とした場合、受益者は委託者から財産の贈与を受けた者として贈与税がかかる可能性があるため、一般的には「委託者=受益者」で信託契約を結びます。

典型的な家族信託の例として、高齢者である親を委託者兼受益者、その子供を受託者とし、親の老後の生活資金を確保するために、親の財産の管理・運用を子どもが引き受ける、といった形が挙げられます。

家族信託を組成する際には、専門家に相談やサポートを依頼することも可能です。

詳しい仕組みや専門家への報酬について、こちらの記事でも解説していますので参考にしてみてください。

家族信託は「認知症による資産凍結」などを防ぐ法的制度のこと。自分の財産(不動産、預貯金など)を管理できなくなったときに備えて、自分が保有する財産の管理や運用、処分をする権利を家族に与えておくことができる仕組みです。この記事では家族信託の仕組みやメリット、デメリットを解説します。
家族信託とは?メリット・デメリット・費用をわかりやすく解説

【事例紹介】家族信託で不動産を活用する方法とは?

家族信託では、信託する財産は自由に決めることができ、所有する不動産を信託して管理や処分を依頼することも可能です。

不動産を信託財産とする場合の家族信託の活用事例についてご紹介します。

① 施設入所で空き家になる家の管理・処分

妻を亡くし自宅で一人暮らしをしている高齢のAさんは、老人ホームへの入所を決めました。自宅は空き家になる見込みです。

Aさんは自宅以外にそれほど資産があるわけではないため、いざという時には自宅を売って生活資金にしたいと考えています。

ただし、思い入れのある自宅にまた戻る可能性も残したいため、今すぐに自宅を売却する気にはなれません。

そこで、Aさんは息子であるBさんと家族信託契約を締結し、自宅を信託財産としました。

これにより、万が一Aさんが認知症などになってしまった場合でも、息子Bさんの判断により自宅を売却できるようになります。

当面はAさんの意向を尊重して自宅を空き家のまま管理しつつ、いざというときはBさんの判断により自宅の売却や賃貸といった処分、運用をすることができます。

資金面での不安もなくなり、Aさんも安心して施設に入所することができました。

認知症となり判断能力が低下してしまった場合にできなくなる事の代表例として、「不動産の売却」が挙げられます。その理由は、不動産取引の手続きにあります。この記事では、不動産取引の手続きや流れに加え、なぜ代理人を立てても不動産の売却ができないのかについて解説していきます。
【認知症と不動産売買】家族が代理人になれば自宅は売れる?

② 収益物件の管理を自分で行うことが難しくなった

Aさんは収益不動産を複数所有していますが、高齢になり、賃貸人としての様々な手続きを自分で行うことが難しくなってきました。

そのため、不動産を息子Bさんに譲りたいと考えましたが、生前に息子に不動産を贈与すると、多額の贈与税がかかってしまいます。

そこで、息子Bさんと家族信託契約を締結し、収益用不動産を信託財産としました。

これにより、贈与税を負担することなく、収益用不動産をBさんが管理、運用できるようになりました。

Aさんは収益不動産の管理から解放され、かつ、受益者として収益不動産からの収益は引き続き得られるため、安心して生活できるようになったのです。

③ 財産管理のできない子どもに安定的に財産を残したい

Aさん夫妻には、障害があり財産管理をすることの難しい子どもBがおり、自分たちが亡くなった後の生活が心配でした。

そこで、財産管理ができるもう一人の子どもCを受託者とする家族信託契約を締結しました。

所有する収益不動産の管理・処分の権限をCに与え、Aさん夫妻が亡くなった後は、受益者をB、Cとする内容としました。

これにより、Aさん夫婦は、自分たちが亡くなった後も、収益不動産の収益を障害のある子どもBが継続的に受け取れる仕組みを作ることができ、将来の不安を軽減することができましたのです。

不動産を信託財産にするメリット・デメリット

不動産を信託財産にする際には、メリットもあれば注意すべき点もあります。想定されるメリット・デメリットについて順にみていきましょう。

不動産を信託財産にするメリット

① 認知症になっても不動産の売却ができる

認知症になってしまい意思・判断能力を失ってしまうと、自分では不動産を売却することができなくなってしまいます。

判断能力が低下すると、法的手続きや商取引が出来なくなるからです。

そのため、自分が元気な間は自宅に住みつつ、万一、認知症になった場合には自宅を売却して施設に入所したいという希望がある場合、家族信託を利用すれば家族に自宅の売却を託すことができます。

② 不動産を承継する人の順位付けができる

家族信託を利用すると、二次相続まで含めて不動産を相続させる順位を指定できます。

遺言書の作成でも不動産の相続人を指定することはできますが、遺言には限界があり、二代先の相続については指定することはできません。

一方、家族信託であれば、自分が亡くなった後(一次相続)に財産を引き継ぐ人だけでなく、その次に財産を引き継ぐ人(二次相続)についても指定することができます。

代々所有している不動産や事業がある場合などで活用されている方法です。

③ 任意後見よりも自由に不動産の管理、運用ができる

認知症が進行してしまった場合の対応策として、 任意後見制度 があります。

任意後見制度は意思能力を失った本人に代わり、任意後見人が本人の財産の管理などをする制度です。

任意後見制度は、本人が元気なときに、家族などの任意の人を後見人に指定して契約をしておく制度のため、いわゆる後見制度(法定後見人)と比較すると使いやすい制度だと言われています。

ただし、任意後見制度でも家庭裁判所を通さなくてはならず、後見監督人が選定されてから利用がスタートする制度です。

必ずしも不動産を自由に管理、運用できるわけではなく、基本的にリスクのある資産運用などは制限されます。

また、毎年裁判所への報告書を提出する必要があるなど、後見人の負担も大きくなります。

そのため同じように資産所有者の判断能力が低下する前に契約できる方法として、家族信託の方が、不動産の管理、運用、処分などの自由度が高いといえるのです。

④ 共有不動産のトラブルを避けることができる

所有している不動産がある場合、不動産から得られる収益を子ども達に均等に分けたいというケースもあると思います。

ただし、兄弟で共有させると、いざという時に共有者全員が同意しなければ売却などの処分行為ができないという制限も伴います。

相続した不動産を活用できないまま、運用も売却もできないような塩漬け状態になってしまうケースも多いのです。

ここで家族信託を利用することで、不動産の管理・運用・処分を子どもの1人に依頼しつつ、収益は平等に分ける、という仕組みを作ることができるようになるのです。

不動産を信託財産にするデメリット(注意点)

① 受託者にふさわしい家族がいなければ難しい

家族信託を利用する場合、信頼できる家族の中に、不動産の管理や処分を適切に行う能力のある人がいるかどうかがポイントとなります。

信頼できて、かつ能力の高い家族がいれば安心して受託者に選ぶことができますが、そのような人がいなければ自分の不動産を安心して託すことは難しくなります。

信託法で受託者は家族に限定されていませんが、しかし将来、相続が発生した際のトラブルを避けるためにも、できれば身内の中で受託者を選んだ方が良いといえます。

適任者がいない場合、代理行為に制限のある任意後見人を選ぶなどの方法で対策を考えることになるでしょう。

また、ほかの家族が受託者の能力や人間性などに不満を持っている場合、親族間トラブルの原因になってしまう可能性もあります。

このような場合は、受託者を監督する「 信託監督人 」を設置することでトラブルを回避する方法もあります。

この記事では「家族信託の重要人物〜信託監督人〜」と題して、家族信託における「信託監督人」についてお伝え致します。家族信託では委託者は資産の管理・運用を受託者に依頼しますが、さまざまな理由から、受託者の財産管理に不安があるケースもあると思います。その場合に活用できる信託監督人について、この記事でご紹介します。
信託監督人とは?〜家族信託を監視・監督する重要な役割〜

将来の相続のことも含めて専門家へ相談してみてはいかがでしょうか。

② 直接の節税効果があるわけではない

所有資産を信託財産の対象にしても、直接、節税効果があるわけではありません。資産としての評価に変化はないからです。

それでも家族信託を契約していれば財産管理上のリスクを減らすことができます。

信託登記の登録免許税など一定のコストは掛かりますが、資産としての継承がスムーズになるため、相続について、間接的なメリットになる可能性があるのです。

③ 委託者が意図しない処分行為がされてしまう場合もある

家族信託を利用して、不動産の売却などの処分行為についての権限を受託者に与えた場合、受託者は個人の判断で不動産の売却等ができます。

委託者が想定していたのとは違うタイミングで不動産を売却されてしまう可能性もあるため、注意が必要です。

受託者は自分一人の判断で不動産を売却できるため、委託者の意図と異なる処分をする可能性がありますが、その判断は信託契約に定めた目的に沿った内容である必要があります。

信託した財産の管理のためにも、信託の目的や受託者の権限の範囲について、契約内容をしっかりと作り込んでおくことも重要なポイントとなります。

④ 信託登記などの手間がかかる

不動産を信託財産とした場合、その不動産が信託財産であることを公にするために、信託の登記を行います。

自分で手続きをすることも可能ではあるものの、信託登記は通常の移転登記等とは異なる難しさがあるため、信託の登記は通常、司法書士に依頼をして行います。その際に司法書士に支払う報酬が発生します。

家族信託した不動産を売却するには?

家族信託した不動産を売却する際、どのような手続きを行うことになるのでしょうか。

信託財産である不動産を売却する場合、売買契約を締結するときの契約者は「受託者」です。

不動産が信託財産になると、不動産の所有権は形式的に「受託者」に移り、受託者の登記識別情報(権利証)が発行されます。

不動産の売買による所有権移転の登記をする際も、売主である「受託者」の実印、印鑑証明書、登記識別情報(権利証)が必要となります。

なお、信託不動産の売買について、不動産仲介業者に仲介を依頼する場合、特別な手続きは必要ありません。

通常の不動産の売買の場合と同じように、受託者が売主として不動産仲介業者に仲介を依頼することができます。

また、信託財産だからと言って、とくに売買代金が下落するなどの影響があるということもありません。

不動産信託で発生する税金

家族信託で不動産を信託財産とする場合、どのような税金がかかるでしょうか。ここでは、受益者、受託者の順に、課税される可能性のある税金について記載します。

【受益者】課税される可能性のある税金とは

受益者に課税される可能性のある税金として以下の4種類があります。「委託者=受益者」の場合は、委託者は受益者として税金がかかることになります。

課税の可能性は事例により異なりますので、参考としてご覧ください。

① 贈与税

受益者と委託者が同一人である場合には、基本的には贈与税はかかりません。

しかし受益者と委託者が別の人の場合には、委託者から受益者への贈与があったとみなされ、贈与税が課税される可能性があります。

また、受益者と委託者が同一人である場合でも、ケースによっては贈与税が課税される場合があります。

そのため実際に家族信託を行うときは、税務上の問題がないか、専門家に確認しておく方が無難です。

② 相続税

信託契約の際、多くの場合、委託者兼受益者が死亡したときの受益者の地位を相続する相続人を決めておきます。

相続が発生すると、受益者の地位を引き継ぐ新たな受益者に対して相続税がかかります。

この記事では、相続の対策としてどのように家族信託を活用できるのか、また、実際の活用事例や関係する税金の面について、わかりやすくご紹介します。
【家族信託を活用した相続対策】かかる税金や具体事例も紹介

③ 譲渡所得税

信託受益権(信託財産から利益を受ける受益者の権利)は売買することが可能です。(信託契約の中で受益権の売買を制限することも可能です。)

受益者が信託受益権を売却した場合、売却したことにより発生した利益に対して譲渡所得税がかかります。

④ 所得税・住民税

信託財産の不動産を賃貸している場合、賃貸収入が不動産所得となり、それに対する所得税・住民税がかかります。

【受託者】課税される税金

次に、受託者に課税される税金についてご紹介します。

信託財産に不動産が含まれる場合において、①登録免許税、②固定資産税とも、受託者が手続きをする税金となります。

① 登録免許税

信託財産に不動産が含まれている場合、その不動産について信託による所有権移転及び信託の登記を行う必要が生じます。

不動産を取得した場合にかかる「不動産取得税」については、受託者が実質的な所有権を取得したわけではないため、不動産取得税についてはかかりません。

ただし、信託の登記については登録免許税がかかります。

また、信託を終了する場合にも、信託不動産を受託者から引き継ぐ人への所有権移転登記が必要となり、登録免許税がかかります。(通常、この登録免許税は不動産を引き継ぐ人が負担します)

なお、信託の終了などで委託者兼受益者に所有権を「戻す」場合には、登録免許税はかかりません。

② 固定資産税

不動産を所有している人には毎年固定資産税が課税されます。

信託財産に不動産が含まれる場合、形式的であっても受託者が所有者となるため、受託者に対し固定資産税がかかります。

この固定資産税は個人で負担するのではなく、信託によって預かっている金銭から固定資産税を支払うことができます。

相続対策としての家族信託とは

直接的な相続税対策はできない家族信託ですが、活用することで相続に向けての準備やサポートをすることは可能です。

活用事例を2件ご紹介しますので参考にしてみてください。

① 相続税の節税のために資産運用する

たとえば高齢の親が多額の預貯金を保有している場合に、そのまま相続が発生すると多額の相続税がかかってしまいます。

この場合の相続対策としては、預貯金を使ってアパートを建て、財産の評価を下げる手法等があります。建築費や購入費のため、資産全体の評価額が下がるからです。

しかし高齢者にとっては、自分で不動産の購入や建築などの複雑な手続きをすることはハードルが高く、躊躇してしまうケースも多いでしょう。

このような場合に家族信託を契約することで、複雑な手続きへの対応なども含め、相続税対策のための資産運用を家族に託すことができます。

間接的ではありますが、相続に向けた準備を進めることができるのです。

② 先祖代々の資産を血のつながった孫へ引き継がせたい

先祖代々の土地や資産を所有している場合、自分と血のつながった子孫に引き継がせたいと思っていても、相続発生により分割されてしまう恐れがあります。

何もしなければ血のつながらない長男の妻の家系に引き継がれる可能性があるため、遺言で指定したいところです。

しかし、法定相続の配分を崩してしまうと、仲の良い一族であってもそれが禍根となる可能性もあります。

そこで、家族信託を利用して引き継ぎ先を指定する方法があります。

自分が亡くなった後の受益者は長男を指定し、さらに長男が亡くなった場合の受益者を血のつながった孫に指定することで、長男にも配慮した形で直系の親族に資産を引き継ぐことができるようになるのです。

家族信託の具体的な手続きとは

このように活用度の高い家族信託ですが、利用する場合にはどのような手続きが必要なのでしょうか。具体的な手続きについてご紹介します。

① 契約前の話し合い

信託契約の前に、委託者と受託者で信託の内容を決定していきます。

信託の目的、財産、内容について話し合い、可能であれば将来の相続人など親族に対して信託を始めることや、その内容について伝えておくことが理想的です。

後々、委託者が亡くなった後に相続トラブルが発生することを防ぐためです。

また、財産のなかで何を信託財産として託すのかは慎重に決めましょう。信託できるのは、預貯金や、不動産、株式などの有価証券、絵画などです。

さらに受託者の権限についても重要な契約条項となります。

たとえば信託財産が不動産の場合、不動産管理の権限のみとするのか、売却などの処分の権限も与えるのか、受託者の権限の範囲についても慎重に決めておく必要があります。

② 公証役場での手続き

公証役場で信託契約書を公正証書で作成します。

法的には公正証書化は求められていませんが、公正証書にする方が後のトラブルの予防となるため、実務上は公正証書を作成します。

公正証書作成には当事者の本人確認とともに作成する文書の内容確認が行われるため、公正証書作成段階で委託者本人に意思・判断能力があったことを公的に証明する手段にもなるのです。

公正証書化は重要な手続きとなります。

③ 信託した不動産の登記

信託財産である不動産については、受託者への所有権移転登記及び信託の登記を行います。

信託登記では目録作成などの手続きもあるため、一般的に司法書士に依頼します。

④ 信託口口座の開設

信託財産を預かるため、受託者名義の銀行口座を開設して委託者の金銭を管理します。

信託口口座の作成方法や「信託口」が作成できないときの対応方法について、こちらの記事で解説していますので参考にしてみてください。

家族信託を利用する場合、信託法で受託者は「分別管理義務」を負い、信託された財産と個人の財産とを分別して管理しなければならないとされています。この記事では信託口口座の特徴や口座の開設方法などについてご紹介しますので参考にして下さい。
家族信託の口座(信託口口座)のつくり方について解説

⑤ 受託者による管理の開始

受託者が不動産や預貯金についての管理を開始します。

不動産については、建物がある場合には火災保険の名義変更、収益不動産がある場合には賃料振込口座の変更の手配などが必要となります。

また、信託する不動産の状況によって上記以外にも手続きが必要となる場合がありますので、専門家にご相談ください。

注意点を押さえて家族信託の活用を

不動産を信託財産とする場合、自分で不動産の管理ができなくなった時の不安を軽減することができるなど、様々なメリットが考えられます。

投資用の不動産や先祖代々の土地を持っている場合などは、相続のことを想定して検討すべきだといえます。

メリットとデメリットを理解したうえで、必要に応じて遺言書も作成するなど、家族信託の活用方法はたくさんあります。

複数の手法を組み合わせるなどして、できる限り不安のない対策をとるとよいでしょう。

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