認知症になった後、介護施設へ入ることも検討している場合、今、暮らしている家の処分をどうしたらよいでしょうか。

「名義は自分だが、子ども達に売却を頼みたい」と考えていても、名義人の意思能力が確認できない場合、売買契約そのものが無効となります。

また、自力で何とかしようと考えていても、判断能力の低下により不利な売買となる可能性もあります。

このようなリスクに備えることができるのが家族信託です。

この記事では、家族信託と不動産売却に焦点を当て、信託した不動産を売却する際のポイントなどを解説していきます。

認知症になると不動産が売却できない?

不動産を売却するためには、所有者の「売却の意思(売却の判断)」が必要となります。

所有者本人が売却する意思を表示することができなければ、たとえ家族であっても勝手に売却をすることはできません。

また、不動産の所有者が認知症となり判断能力が低下した場合、売却するという行為そのもの(買主に所有権が移転し、代わりに代金を受け取るということ。)を認識して判断することが難しくなります。

売買契約書の内容や各種書面への記入、文言の理解…これらが難しくなり、本人の売却の意思が不明確となってしまうことがあります。

判断能力についての症状は急に悪化することもあるため、不動産の売却を考えている場合は早めの対策が必要になるのです。

売却の意思は誰が判断する?

では、所有者の売却の意思に関する判断は誰が行うのでしょうか。

不動産取引の現場では、「司法書士」が所有者に対して売却の意思確認をすることで、最終的な判断を行うことになります。

司法書士による売却の意思確認は、司法書士の職責に基づいた厳格な手続きになります。

そのため、少しでも売却の意思が不明確であると司法書士が判断した場合、不動産を売却することができず、売買が不成立となってしまうのです。

家族信託をすれば不動産の売却ができるようになる?

家族信託は家族間で「受託者(子など)」に不動産の運用、管理、処分などを託す方法で、以後は受託者の判断により不動産の売却などができるようになります。

家族信託をした場合、上述の司法書士による売却の意思確認は、不動産を売却する権限を持つ受託者に対して行うことになります。

そのため、売却時に委託者(不動産所有者・名義人)の方が認知症で判断能力が低下していた場合でも、受託者の方が元気な状態であれば問題なく不動産を売却することができます。

家族信託で所有不動産を任せるには

ただし、不動産の売却は、単に家族信託を契約すればよいという訳ではありません。

受託者が信託された不動産を売却できるようにするためには、まず不動産を信託対象に含めた上で、信託契約で「受託者が信託不動産を売却することができる」旨を定めることが必要です。

受託者の権限は信託契約で定めた範囲となるからです。

そして、信託資産は受託者の名義に変更し、信託資産である旨の登記を完了させる必要があります。

不動産を信託資産にした場合の手続きについては、こちらの記事(『【完全版】不動産を家族信託する方法・税金・デメリットなどを解説』)にて解説しています。

信託不動産を売却する時のポイント

では、最後に受託者が信託不動産を売却する際のポイントについて3点紹介したいと思います。

ポイント① 売却権限のある「受託者」である旨を説明する

家族信託はまだまだ普及し始めたばかりの制度であるため、不動産業者の中には家族信託の詳細や手続きについて慣れていない方も多いのが現実です。

そのため、時には不動産業者より「不動産の名義を元の所有者(委託者)に戻して下さい」と言われることもあるかもしれません。

そのため、不動産業者に売却の相談をする際には、次のことを伝えるようにしましょう。

  • 委託者より不動産の信託を受けていること
  • 不動産を売却する権限があること

また、相談をする際に売却予定の不動産の登記簿謄本を持参するのも効果的です。

信託をした不動産の登記簿謄本には、「信託目録」というものが記載されており、その部分に信託契約の詳細などが記載されているため、契約内容を説明する手間を省くことができます。

不動産を信託資産に入れた場合の信託登記については、こちらの記事(※『不動産を家族信託した場合の登記情報』)をご参照ください。

ポイント② 売却の手続き自体は、通常の不動産売買の場合と同じ

信託不動産を売却する場合でも、売却の手続き自体は通常の不動産を売却する場合と同様です。

具体的には、不動産業者と媒介契約を結び、買主様との間で条件が合意すれば売買契約を結び、売買代金の受領と共にその不動産を引渡すといった流れになります。

もちろん、信託をした場合には、この一連の手続きは全て受託者が行うことができます。

ポイント③ 受託者が行う記名は「受託者○○」とする

不動産を売却する際には、売買契約書をはじめ多くの書類に記名が必要となります。

その際のポイントとして、売却に関する書類には「受託者○○」と記名するようにしましょう。例えば、受託者の名前が信託太郎の場合には、「受託者 信託太郎」という形になります。

単に受託者の名前だけを記載してしまうと、信託契約上の行為をしているのか、受託者個人としての行為なのかが不明確になってしまいます。

そのため、信託の受託者として手続きを行っていることを明確にするためにも、関係書類には「受託者○○」という記名法が適しています。

【信託登記について】

信託登記は通常の移転登記とは異なり、信託情報や目録を記載する必要があります。

信託契約の内容と信託情報について適切に記載する必要があり、信託契約をそのまま写すものでもありません。

そして登記した情報は、「不動産情報サービス」にて誰でも閲覧できる情報となります。

記載する情報によっては家族信託の情報が公に知られる可能性もあるため特殊な登記手続きとなるのです。

そのため信託登記については登記のプロである司法書士に依頼するのが一般的であり、信託契約の相談を弁護士が引き受けた場合でも、登記については司法書士へ外注するケースが一般的となっています。

【信託契約の相談先について】

家族信託の相談や契約内容の設計については、弁護士、司法書士、行政書士など各種専門家が請け負っています。

ただし、上述のように登記関連は司法書士が専門分野であり、遺言や相続、資産承継についても得意とする分野です。

金融機関で受け付けた信託契約書等の作成に関与している割合について、司法書士が7〜8割というデータもあります。

これらの理由から、信託契約の相談や設計、登記について、司法書士を選択するのがお勧めだといえるでしょう。

家族信託は司法書士に依頼すべき?費用や他士業との比較も紹介』でも他士業との比較を掲載していますので、ぜひご参照ください。

まとめ

なぜ認知症になると不動産の売却が難しいのか、家族信託をしておけば不動産が売却できるのか、ご理解いただけましたでしょうか。

介護資金のため、老後の生活費のため、と考えていても、認知症と不動産売買については対策が難しいのが現状です。

将来的に不動産を売却する予定のある方は、早いうちから家族信託などを検討していくことをお勧めします。

また、実際に信託不動産を売却する際には、この記事でご紹介した内容や、不動産業者とやり取りする際の3つのポイントをご参照いただければと思います。